Sie lesen eine Immobilienanzeige, die von einer F2 spricht, und dann eine andere, die von einem T2 handelt. Die Wohnung scheint identisch zu sein, aber die Buchstaben ändern sich. Diese Verwirrung bremst viele Suchen, obwohl das Klassifizierungssystem für Wohnungen auf einer einfachen Logik basiert: der Anzahl der Wohnräume.
Hauptzimmer und Wohnfläche: was die Zahl nach dem Buchstaben wirklich misst
Die Zahl, die dem Buchstaben F (oder T) folgt, entspricht der Anzahl der Hauptzimmer der Wohnung. Ein Hauptzimmer ist ein Raum, der für das Wohnen oder Schlafen vorgesehen ist. Das Wohnzimmer zählt. Jedes Schlafzimmer zählt.
Die Küche, das Badezimmer und die Toilette werden hingegen nie gezählt. Ein F3 bezeichnet also eine Wohnung mit drei Hauptzimmern, zum Beispiel einem Wohnzimmer und zwei Schlafzimmern, unabhängig von der Anzahl der Bäder oder WCs.
Diese Zählregel hat eine rechtliche Grundlage. Der Bau- und Wohnungsrecht verlangt, dass ein Hauptzimmer mindestens 9 m² Wohnfläche und 2,20 m Deckenhöhe (oder ein Volumen von mindestens 20 m³) bietet. Eine Nische von 7 m², die in ein Schlafzimmer umgewandelt wurde, erlaubt es nicht, ein F2 in ein F3 umzuqualifizieren.
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Um die Definition der Wohnungen F1 F2 F3 gut zu verstehen, muss man sich merken, dass nur ein Raum, der diese Schwelle erfüllt, in die Zählung eingeht.
Haben Sie schon bemerkt, dass einige Anzeigen “T2 bis” oder “F3 Duplex” angeben? Das “bis” signalisiert einen zusätzlichen Raum, der die Flächenkriterien nicht ganz erfüllt, um als Hauptzimmer gezählt zu werden. Das Duplex hingegen beschreibt die Verteilung auf zwei Ebenen, ohne die Anzahl der Räume zu verändern.
F1 und Studio: zwei ähnliche Bezeichnungen, eine unterschiedliche Anordnung
F1 und Studio werden oft verwechselt. Der Unterschied liegt in einem einzigen Element: in einem F1 ist die Küche ein separater Raum. Das Studio integriert die Kochnische direkt in den Wohnraum.
Konkret bietet ein Studio einen einzigartigen Raum, der sowohl als Schlafzimmer, Wohnzimmer als auch Küche dient, mit einem separaten Badezimmer. Das F1 bietet ein geschlossenes Hauptzimmer und eine unabhängige Küche. Diese Unterscheidung mag gering erscheinen, aber sie verändert die Art zu leben im Alltag, insbesondere hinsichtlich der Kochgerüche und der Anordnung der Möbel.
Warum die Unterscheidung für einen Mieter wichtig ist
Ein Studio mit vergleichbarer Fläche wirkt oft visuell geräumiger, da der Raum nicht unterteilt ist. Das F1 hingegen bietet mehr Privatsphäre und ermöglicht es, die Küchentür zu schließen. Für einen Studenten oder einen jungen Berufstätigen hängt die Wahl von der Priorität ab: offenes Volumen oder funktionale Abtrennung.
Von F2 zu F3: wie die Anzahl der Schlafzimmer die Nutzung der Wohnung verändert
Ein F2 hat zwei Hauptzimmer. In den meisten Fällen bedeutet dies ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer, mit Küche und Badezimmer zusätzlich. Das ist das klassische Format für ein Paar oder eine alleinstehende Person, die den Schlafbereich vom Wohnbereich trennen möchte.
Das F3 fügt einen Raum hinzu, was in der Regel ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer ergibt. Diese Konfiguration eignet sich für ein Paar mit einem Kind oder für eine Person, die den zusätzlichen Raum als Büro nutzt. Der Mietunterschied zwischen einem F2 und einem F3 in derselben Stadt spiegelt direkt diesen zusätzlichen Raum wider.
Die Aspekte, die der Wohnungstyp nicht verrät
Die Klassifizierung F1, F2, F3 gibt keine Auskunft über die Gesamtfläche, die Helligkeit oder die genaue Anordnung. Zwei F3 können sehr unterschiedliche Flächen haben. Der erste kann drei kleine Räume von jeweils 10 m² bieten, der zweite ein großes Wohnzimmer von 30 m² und zwei Schlafzimmer von 12 m². Hier sind die Punkte, die die Zahl nicht abdeckt:
- Die Gesamtfläche der Wohnung, die je nach Gebäude und Baujahr stark variieren kann
- Ob ein Balkon, ein Keller oder ein Parkplatz vorhanden ist, was nicht in die Zählung der Räume einfließt
- Die Energieeffizienz, die seit den Einschränkungen für energetisch ineffiziente Wohnungen zu einem entscheidenden Kriterium geworden ist
DPE und kleine Flächen: eine neue Einschränkung, die auf F1 und F2 lastet
Seit dem Gesetz über Klima und Resilienz reicht der Wohnungstyp nicht mehr aus, um die Qualität einer Wohnung zu bewerten. Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose (DPE) als G eingestuft sind, werden schrittweise vom Mietmarkt ausgeschlossen. Die als F eingestuften Wohnungen werden folgen.
Die F1 und F2 sind besonders von dieser Entwicklung betroffen. Die kleinen Flächen, die oft in alten Gebäuden liegen, weisen häufig eine schlechte Isolierung und eine ungünstige Energieklassifizierung auf. Ein F1, das als G eingestuft ist, kann seit 2023 nicht mehr zur Vermietung angeboten werden, wenn sein DPE einen bestimmten Verbrauchsgrenzwert überschreitet.
Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags oder eines Kaufvertrags ist es ebenso wichtig geworden, die DPE-Klassifizierung einer Wohnung zu überprüfen, wie die Anzahl der Räume zu kennen. Ein gut isoliertes F2 ist besser als ein energieintensives F3 in Bezug auf Komfort und monatliche Kosten.
T oder F in Immobilienanzeigen: Sollte man sich noch darum kümmern?
Die Buchstaben T und F bezeichnen genau dasselbe. T stammt von “Typ”, F von “Funktion”. Die überwiegende Mehrheit der Immobilienprofis verwendet heute das T. Das F bleibt in einigen Anzeigen von Privatpersonen oder in Regionen, in denen die Verwendung aus Gewohnheit beibehalten wurde, bestehen.
Das Einzige, was wirklich zählt, ist die Zahl. Ein T3 und ein F3 beschreiben eine identische Wohnung: drei Hauptzimmer. Wenn Sie auf ein P3 (für “Räume”) stoßen, ist es dasselbe, obwohl diese Bezeichnung selten ist.
Der nützliche Reflex bei der Wohnungssuche bleibt, die Anzahl der Räume mit der Wohnfläche und dem DPE zu kombinieren. Diese drei Daten zusammen ergeben ein zuverlässiges Bild der Wohnung, weit mehr als der alleinige Buchstabe, der in der Anzeige steht.